房企缺钱但租赁不缺钱 长租公寓“钱”途广阔

来源: 首发 首发栏目:商务分析 日期:2018-02-28 今日/总浏览:282

融资面偏紧,长租公寓业务独善其身

  从16年的930新政到现在,房企的融资难度越来越大,资金面偏紧成为常态。自2017年5月份开始,广义货币供应量M2增速均低于10%。若剔除中国恒大以及阳光城的影响(据不完全统计,2017年中国恒大和阳光城累计融资均破千亿,分别为1724亿元和1095亿元。),2017年房企的融资总规模为8046亿元,较2016年年下降达28%。具体来看,房企的主要融资来源之一,公司债规模在17年发生大幅滑坡, 2017年公司债融资总规模为437亿元,较2016年全年下降90%。因此房企17年至今在融资端能明显感到压力,但各自的长租公寓板块却能够独善其身,成为企业重要的融资现金进入端口。

  备注:外币融资统一按融资当月月末汇率换算为人民币,监测数据不含开发贷和一般银行贷款

 

  银行授信、资产证券化做支撑

  从目前来看,房企长租公寓的融资方式主要分为两类:银行授信和资产证券化。从2017年10月30日中信银行与碧桂园签署合作协议开始,建设银行以及工商银行等纷纷进军租房市场。如广东建行与万科、保利等多家房企合作,给予包括万科、保利和佛山市建鑫住房租赁有限公司在内的签约主体合计超过1500亿元意向性授信额度。值得一提的是,虽然碧桂园在长租公寓领寓发展刚刚起步,但已取得500亿元的银行授信。

  在长租公寓的资产证券化方面,当前发展长租公寓的房企多数进行了资产证券化尝试。如保利地产最先设立了总额50亿元的长租公寓REITs,招商蛇口则搭伙建行设立了总额200亿元的长租公寓CMBN产品,目前均已获批发行。随着后期政策的支持,未来长租公寓的REITs优惠政策还有望继续推动,如减免企业REITs产品的所得税,土地增值税等等。

  可以看到,无论是银行授信还是资产证券化,政府对于长租公寓的融资单位都大开绿灯,因此可以说利用长租公寓业务融资是目前房企获取弹药最大的渠道之一。

 

  四家规模房企铆足干劲,抢食长租蛋糕

  在房企长租公寓方面,较早在长租公寓领域试水并且发展不错的地产商当属万科, 2018年2月23日,万科总裁郁亮在2018年第一次临时股东大会上表示在长租公寓业务方面,未来3年希望还能继续保持中国第一,能够提供30万间以上的长租公寓。

  要争第一目前不止万科,如碧桂园2017年已在北京、上海、广州、深圳、武汉、厦门等一、二线城市落地项目,并且推出自己的长租公寓品牌BIG+碧家国际社区,计划3年内运营100万间,年租金收入达240亿元,力争做国内最大的资产运营商。

  此外旭辉在2017年底,也已在北京、南京、无锡、苏州、上海、杭州、厦门、重庆、成都等18城进行布局,规模已达到8000间,五年目标为总规模达到 20 万间,IPO上市。

  还有像龙湖在长租发面发展也十分迅速,截止17年底已完成18个一二线城市的布局,开业逾1.5万间,并以5万间作为中期阶段发展目标,希望尽快突破5万间,进入第三阶段后,龙湖将争取三年之内达到行业前三甲的目标,同时营收超过20亿元。

  在今天的环境下,政策支持、金融支持,企业又把租赁当作重要的经营方向,那么租赁这块也会在这样大的风口下迅速发展。

  也许今年市场缺钱,房企缺钱,但租赁不缺钱。

 

 

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