中国房价泡沫破灭第一城是,从居民资金杠杆率追踪

来源: 首发 首发栏目:商务数据 日期:2017-05-26 今日/总浏览:4069

上图我们给出了中国七大代表性城市的居民杠杆率。这里必须解释一下,住户贷款的构成,九成以上都是房贷。用居民的贷款总额除以居民存款规模,得出来的,就是居民的资金杠杆率水平,也就是负债水平。当居民的负债率太高,存款不足以偿还债务的话,那就要卖出资产,比如卖房还债。就跟一千万的卖盘就能引发一支万亿市值的股票跌停一样,一个城市有个千儿几百名炒楼客现金流断裂需要卖房还债的话,就意味着房价崩盘。要维持住房价的泡沫,理论上,就需要不停的有新韭菜进场,提供新的炒房资金,来支撑住泡沫。否则的话,这个游戏玩不下去,泡沫可以瞬间破灭。然而,可惜的是,从上表列举的七大城市的一季度居民杠杆率增幅来看,新韭菜已经没有了。韭菜田已经被割秃了顶,资金池已经干涸了,接下来,只能是泡沫走向破灭。

在具体讲述这七大城市之前,我必须列举一下全国的数据。2015年全国的居民平均杠杆率为49%(27.03万亿/55.19万亿),到2016年增加到55%(33.37/60.65),一年时间增加了6个百分点。当然这6个点加得并不均衡,广大的农村居民基本上不借债,三四线小城市的居民也不太买房,所以基本上加在了东部一二线城市居民身上,借债借的死去活来。今年一季度,全国居民杠杆率出现了下降,降到54.5%(35.23/64.62)。

北京和上海的楼市基本上是外地人带着海量财富前来炒起来的,本地人基本上没太参与这场泡沫盛宴。所以北京上海的居民杠杆率水平很低。北京一季度的49.5%低于全国均值,上海一季度的65.9%也只是略高于全国均值。这两个城市我们就不多说了。

广州2016年的居民杠杆率水平较2015年提升了10.5%,但是今年一季度只提升了1.7%,按这个幅度下去,今年全年也就是提升个7%左右。今年的增幅相对去年已经算是显著降低了。当然广州的居民杠杆水平整体上不高,今年一季度也就是79.2%,广州的房价泡沫水平也算不上多高,所以广州也不多说了。

苏州今年一季度的居民杠杆率水平91.5%,较2016年的93.8%出现了2.3%的下降。相对应的,这个城市今年一季度的整体住宅成交已经是显著萎缩,一手房总成交141万平米,二手房成交137万平米。即便是接下来苏州市场不继续萎缩,维持住现在的这种孱弱的成交规模,预计苏州全年一二手房的成交规模也就是各600平米左右了。这种成交规模,较苏州2016年一二手房各约800万平米的成交规模,已经是显著萎缩了。在成交价格上,一手房由于行政管制的原因早已是大幅下降,这个就不说了,与此同时,苏州二手房价降幅也已经超过1成。呵呵。韭菜割干净了,由于外资企业撤离的原因,新的韭菜也成长不起来。苏州的楼市泡沫正在破灭,这种趋势已经是板上钉钉,根本无从扭转。

合肥的居民杠杆率降得更狠,2017年一季度的杠杆率114.9%,较去年的122.3%,已经降了足足7.4%。这种降幅在全国范围内最高。与之相对应的,就是合肥的住宅成交量的暴跌。二手房成交规模还只是腰斩,一手房方面,成交萎缩幅度已经到了难以想象的程度。一季度合肥的一手房成交量仅41万平米,按这个趋势下去,今年全年成交量能达到150万到200万平米,就不得了了。然而2016年合肥的一手房成交量是高达820万平米的。这种程度的交易萎缩,对应合肥居民杠杆率的急剧下降,这当然意味着这个城市的房价泡沫正在破灭。而在这个过程中,炒房客们当然也将会遭遇刻骨铭心的痛苦。

接下来是正在垂死挣扎中的深圳,居民杠杆率勉强从去年的145%提升到了今年一季度的148.2%,算是还增加了3.2个百分点。如果维持下去,今年可能还能挣扎着勉强增加个10%左右。然而这种增幅,相对于2016年的30个点的增幅,已经不算什么了。好吧,深圳的房价从去年4月份开始到已经阴跌了整整一年,在成交量方面也是惨不忍睹。深圳楼市是纯粹的炒房市场,二手房成交量显著超过一手,所以我们只看二手房成交数据好了。2016年一季度深圳二手房成交总量16477套,到今年一季度只剩下9731套,萎缩幅度41%。呵呵。

最后,就是中国房价泡沫最高的城市,厦门。厦门一季度的居民杠杆率161.1%,较2016年的163.1%,下降了2个百分点。这个城市的居民也已经花钱花到了极致,没钱再炒楼了。所以今年以来,厦门的楼市成交量当然也是急剧萎缩。在数据上,2016年厦门一手房成交量309万平米,二手房成交量558万平米。今年1-4月份,厦门的一手房成交量只剩下可怜的57万平米,预计全年也就是200万平米左右。二手房的成交数据当然尤其重要,我重点介绍一下,对于这个泡沫到极致的城市,我每天都在追踪更新它的二手房成交数据,数据如下:1月份25万平米,2月份22万平米,3月份回光返照了一把,71万平米,到4月份原形毕露,40万平米。5月份截至到23号的成交总量是19.58万平米,预计整个5月份的二手房成交量也就是28万平米。按这种趋势算起来,厦门今年二手房的成交规模撑死了也就是400万平米。无论一手还是二手,成交规模统统都要3成。

厦门的居民存款规模只有2300亿,在上述七个城市之中,存款规模最小。然而它的房价,却是直追北京上海。小牛拉大车,还要去爬陡坡,其结果,当然是车毁人亡。所以,或许厦门吧,或成为中国房价泡沫破灭的第一城吧。

 

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